Simon Malster, spécialiste de l'immobilier de ski, sur le choix d'une station

17 avril 2020 par Investors In Property

Cette semaine, notre directeur général, Simon Malster, devait se rendre en Belgique et aux Pays-Bas pour rencontrer des clients et discuter de leur intérêt pour une propriété de ski alpin. En raison de la pandémie de coronavirus qui sévit actuellement en Europe, il n'a pas été possible de se rendre sur place, mais nous avons organisé un certain nombre de réunions virtuelles avec des clients pour discuter de leur intérêt pour une propriété de ski.

Dans le prolongement de notre article précédent sur les questions fréquemment posées concernant les propriétés de ski alpinNous avons demandé à Simon de nous faire part de ses conseils pour trouver la station de ski qui vous convient le mieux. Vous trouverez ci-dessous un résumé des réflexions de Simon sur le sujet et quelques conseils clés tirés de ses 30 années d'expérience.

"Je vends dans les Alpes depuis plus de 30 ans et les clients me demandent souvent de leur recommander une ou deux stations qu'ils devraient visiter.

"J'aime les rencontrer pour avoir une idée précise de ce qui leur conviendrait. Ils me donnent souvent une liste de souhaits qui tend à être presque la même à chaque fois : une heure d'un aéroport international, un grand domaine skiable, une altitude élevée, une station charmante avec un excellent après-ski, un grand choix de bars et de bons restaurants, orientée au sud et ensoleillée, agréable en été, et la liste continue..." Malheureusement, aucune station ne remplit toutes les conditions.

"Malheureusement, aucune station ne remplit toutes ces conditions, mais comme tout le monde a la même liste, inévitablement, plus vous cochez de cases, plus le prix augmente. Verbier les coche presque toutes (bien qu'elle soit à 1h45 de l'aéroport de Genève) et c'est pourquoi les prix à Verbier peuvent être presque aussi élevés que certaines des adresses les plus chics de n'importe quelle capitale européenne.

"Je préfère donc m'inspirer du client. À qui d'autre veut-il plaire ? A-t-il des enfants et, si oui, quel âge ont-ils ? Quelle est l'importance de l'utilisation estivale ? Quelle est la fréquence d'utilisation de la propriété ?

"Pour obtenir une propriété qui soit abordable mais qui réponde à la plupart des exigences du client, il faudra faire un compromis quelque part.

"Commençons par la liste des souhaits. Sont-ils vraiment indispensables ou pourriez-vous faire un compromis sur un ou deux d'entre eux afin d'obtenir ce que vous voulez dans le cadre de votre budget ?"

Temps de transfert

Le premier élément de la liste est généralement "il faut être à moins d'une heure d'un aéroport international". Le problème, c'est que très peu de stations le sont, car elles ont construit des aéroports là où c'est plat ! Les stations les plus proches de Genève sont Chamonix et Megève en France. D'autres stations dans toutes les Alpes se trouvent à moins d'une heure d'aéroports plus petits, mais ceux-ci ont tendance à avoir des vols moins fréquents, peuvent être plus chers et ne sont parfois que saisonniers.

"Les grands hubs de Genève, Zurich, Munich et même Milan sont généralement les meilleurs pour les vols européens et long-courriers, mais pour se rendre dans une bonne station, il faut parfois passer deux heures en voiture. Si vous avez de jeunes enfants, je comprends que vous ne souhaitiez pas faire cela, mais ils deviennent des adolescents !

"Il existe cependant d'autres options : de nombreuses stations suisses sont accessibles en train et en car postal. Certaines stations, comme Wengen et Saas Fee, sont interdites aux voitures, ce qui vous évite d'avoir à utiliser la vôtre pendant votre séjour. Cependant, à moins que vous n'ayez l'intention de partir tous les week-ends, un court transfert n'est pas nécessaire si vous partez deux ou trois fois par an pour une semaine ou deux à la fois.

Grand domaine skiable

"Beaucoup de clients veulent un grand domaine skiable car ils aiment le sentiment d'aventure que procure le passage d'une station à l'autre et ils craignent de s'ennuyer sur les mêmes pistes. Les plus grands domaines sont les Portes du Soleil, les Trois Vallées en France, Verbier en Suisse et Ski Arlberg en Autriche.

"Les prix de l'immobilier dans ces grandes régions ont tendance à être plus élevés, même si des stations comme Châtel et St Martin de Belleville offrent encore un bon rapport qualité-prix. Verbier est très cher, mais les stations satellites telles que Nendaz, Les Collons et La Tzoumaz sont peut-être les plus avantageuses des Alpes pour un chalet dans un grand domaine skiable. Il est difficile pour les étrangers d'acheter à Lech, mais nous avons quelques options actuellement.

Haute altitude

"La haute altitude devient de plus en plus importante. La France compte plusieurs stations de haute altitude qui sont pour la plupart construites à cet effet, comme l'Alpe d'Huez et La Plagne. Ces stations sont d'un bon rapport qualité-prix, mais si vous disposez d'un budget plus important et que vous êtes prêt à faire des compromis sur le temps de transfert, je vous recommanderais Val d'Isère. En Autriche, Obergurgl se trouve à 1900 m d'altitude et Zell am Zee, bien qu'à 800 m d'altitude, a le glacier de Kaprun à proximité.

"Si vous recherchez le charme et l'altitude, je vous recommande Saas Fee. Vous pouvez skier sur les glaciers de Saas Fee, à 3600 m d'altitude, pendant 10 mois de l'année. La station se trouve à 1800 mètres d'altitude, mais contrairement aux autres stations d'altitude, elle est très agréable en été. La plupart des équipes internationales s'y entraînent l'été et il y a beaucoup à faire. Elle répond également à de nombreux autres souhaits : un excellent après-ski et un grand choix de bons restaurants et de bars. Les prix à Saas Fee sont également raisonnables, c'est donc une station à mettre sur votre liste".

Revenus locatifs

"Les clients me demandent souvent quelles sont les meilleures stations pour les revenus locatifs, car ils veulent que la propriété soit rentable. Certains clients pensent que s'ils achètent une station bi-saisonnière, cela augmentera leurs revenus locatifs potentiels. Dans une certaine mesure, c'est le cas, mais aussi charmante que soit une station en été, c'est en hiver que l'on gagne le plus d'argent, ce qui nous ramène à l'altitude.

"Une station d'altitude aura une saison hivernale plus longue et vous obtiendrez des locations de Noël à Pâques, tout en profitant au maximum de l'utilisation personnelle. Nous vous recommandons donc les stations de haute altitude en France, ou un chalet dans le domaine skiable de Verbier, mais si vous souhaitez également une atmosphère de station traditionnelle et une utilisation estivale, je vous recommande Saas Fee.

Pour les non-skieurs

"Tout le monde ne skie pas. On me dit souvent "mon conjoint ne skie pas" ou "j'aimerais inviter mes parents âgés, que me conseillez-vous ? La plupart des stations proposent des sentiers de randonnée, mais ce n'est pas très amusant si l'on est seul. Pour qu'un séjour de ski en famille soit totalement inclusif, il faut que l'accès à la montagne soit facile, afin que les skieurs et les non-skieurs puissent déjeuner ensemble sur la terrasse ensoleillée d'un restaurant situé sur les pistes.

"Les meilleures stations sont donc celles de Wengen et de Villars, où l'on peut monter en train à crémaillère, déjeuner et redescendre à pied. Les stations plus grandes et plus sophistiquées, qui disposent d'installations telles qu'une piscine et de jolies boutiques et cafés, conviennent également très bien. Megève me vient à l'esprit, ou Combloux si vous n'avez pas le budget pour cela".

Les enfants

"Je demande toujours à mes clients s'ils ont des enfants et, le cas échéant, quel est leur âge. Certains ont de très jeunes familles, d'autres des adolescents, d'autres encore des enfants adultes et des petits-enfants.

"Les jeunes enfants n'ont pas besoin de grand-chose. Des pistes faciles et ensoleillées sont un bon début. Une station dotée d'infrastructures telles qu'une piscine, une patinoire et un mur d'escalade est un plus. Le nouveau complexe Aquamotion à Courchevel 1650 est une attraction importante. Les stations sans voiture comme Wengen et Saas Fee offrent aux enfants plus de liberté qu'à la maison. Ils peuvent sortir seuls et prendre un chocolat chaud dans l'un des nombreux cafés.

"Pensez donc à l'avenir et choisissez une station qui convient à votre famille aujourd'hui, mais qui fonctionnera également dans 5 ou 10 ans. Verbier est un excellent choix si vous pouvez vous le permettre, Villars et Saas Fee conviennent également.

Retraite

"Nous avions l'habitude de travailler jusqu'à 65 ans et de nous arrêter ensuite, mais aujourd'hui, certains clients ont pris leur retraite dans la cinquantaine et il y a aussi des degrés de retraite - la semi-retraite est une chose que j'entends de plus en plus souvent. Certains clients ont déjà pris leur retraite lorsqu'ils achètent, d'autres l'envisagent. Certains (pas beaucoup) veulent s'installer totalement dans les Alpes, mais la plupart veulent simplement y passer de longues périodes de temps.

"Il y a quelques années, un client d'une cinquantaine d'années, qui venait de vendre son entreprise, m'a demandé de lui recommander une station en Suisse où il pourrait passer tout l'hiver et quelques semaines en été. Nous avons fait le tour de 3 ou 4 stations et, à ma grande surprise, il a choisi la station de Grimentz. C'est un village très charmant, mais ce qui l'a séduit, c'est qu'il pouvait avoir un beau chalet construit en vieux bois presque directement sur la piste et pour moins de la moitié de ce qu'il aurait payé dans l'une des stations plus grandes et plus connues. À la fin de la première saison de ski, lui et sa femme m'ont invité à rester avec eux.

"Comment ça s'est passé ? ai-je demandé, craignant qu'il ne s'ennuie. Ils ont adoré leur séjour. Ils recevaient leurs amis et leur famille dans leur beau chalet. Le manque de restaurants ne les dérangeait pas. Pourquoi sortir alors qu'ils disposaient d'une si belle résidence secondaire ? Ils se sont également fait des amis sur place et ont fait remarquer qu'il est plus facile de rencontrer des gens lorsqu'on n'a le choix qu'entre deux bars d'après-ski. Le fait d'avoir un chien les a également aidés.

"J'ai donc constaté que les souhaits des clients pour leur retraite sont souvent le reflet de ce qu'ils ont actuellement. Si vous vivez en ville, vous souhaitez peut-être bénéficier de la commodité et du choix de restaurants, de bars et de magasins que vous trouverez dans une grande station comme Verbier ou Crans Montana, mais si vous vivez à la campagne, vous préférez peut-être l'espace, les vues et le charme d'un petit village. Le client qui a acheté à Grimentz vit dans un petit village en Angleterre.

"Ma théorie ne fonctionne pas toujours, car l'année suivante, j'ai vendu un autre chalet dans le même lotissement à Grimentz à un client d'une soixantaine d'années qui vit à Londres. Il a visité de nombreuses stations, de Lech en Autriche à St Martin de Belleville en France, et s'est également décidé pour Grimentz - il a lui aussi été attiré par la beauté (et le prix) de ces chalets.

"La plupart des clients que nous avons et qui cherchent à prendre leur retraite et à passer de plus longues périodes dans les Alpes ont choisi la Suisse. Les choix les plus populaires sont Villars et Crans Montana, car ce sont de "vrais endroits" ouverts toute l'année.

"Toutes deux disposent de bons restaurants et magasins, de terrains de golf et d'autres installations. Elles sont facilement accessibles depuis les aéroports de Genève et de Sion, ainsi que depuis d'autres villes telles que Montreux et Sion.

"Dans la partie germanophone, je suggérerais Wengen, car il y règne une atmosphère de communauté et vous vous ferez rapidement des amis si vous le souhaitez. C'est très joli et il y a vraiment deux saisons. Comme elle n'est accessible que par le train à crémaillère, on a l'impression d'être dans une "bulle" légèrement isolée du monde réel, ce qui, par les temps qui courent, n'est peut-être pas une mauvaise chose !

Dernier conseil

"À la fin d'une réunion, les clients me demandent souvent si je possède une maison dans les Alpes. Une autre question fréquente est la suivante : "Si vous deviez me donner un seul conseil, quel serait-il ?

Ma réponse est la suivante : "Achetez haut ! Les stations de haute altitude, à l'abri de la neige, seront toujours un bon investissement. Et moi ? J'ai suivi mon propre conseil et j'ai acheté à Saas Fee.

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