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Simon Malster, expert en immobilier de ski, explique ce qu'il faut savoir lorsqu'on achète une propriété dans les Alpes.
15 avril 2020 par Investors In Property
Cette semaine, notre directeur général, Simon Malster, devait se rendre en Belgique et aux Pays-Bas pour rencontrer des clients et discuter de leur intérêt pour une propriété de ski alpin. En raison des restrictions de voyage liées à la pandémie de coronavirus, Simon n'a pas pu se rendre sur place et a donc organisé des réunions téléphoniques et des réunions Zoom avec ses clients.
Cela nous a fait réfléchir. Les voyages internationaux étant limités pour le moment, nous avons demandé à Simon de compiler les questions les plus fréquemment posées lors de ses réunions avec les clients, ainsi que ses réponses habituelles.
Vous trouverez ci-dessous les propos de Simon. En outre, Simon a également enregistré de courtes vidéos sur le sujet ici.
Introduction
"Je vends des produits dans les Alpes depuis plus de 30 ans. À l'époque, j'étais avocat et associé dans un cabinet à Londres. Lorsque l'un de nos clients suisses, qui construisait des chalets à Verbier, m'a demandé de l'aider, j'ai sauté sur l'occasion. Comme je fais du ski et que je parle raisonnablement le français, j'ai sauté sur l'occasion et c'est ainsi que tout a commencé. C'était en 1986, l'année où je me suis marié. Ma femme, Joanne, travaille maintenant pour des acheteurs qui ont besoin d'un architecte d'intérieur pour meubler et équiper leur propriété."Les investisseurs immobiliers vendent dans plus de 60 stations de trois pays, la Suisse, la France et l'Autriche, et au cours des 30 dernières années, j'ai visité la plupart d'entre elles et j'ai skié dans beaucoup d'entre elles également.
"L'hiver est ma saison de voyage. Bien sûr, je passe beaucoup de temps dans les Alpes, mais depuis de nombreuses années, j'organise des réunions individuelles avec des clients dans toutes les grandes villes européennes, à Dubaï, à Hong Kong, à Singapour - dans le monde entier.
"J'aurais dû me rendre en Belgique et à Amsterdam pour des réunions avec des clients cette semaine, mais cela a été annulé en raison des restrictions liées à la pandémie de coronavirus. J'ai donc pensé qu'il serait utile de réaliser une courte vidéo couvrant certaines des questions qui me sont fréquemment posées et de faire quelques recommandations qui, je l'espère, vous aideront à trouver la propriété de ski idéale.
"Certains clients savent exactement ce qu'ils veulent. Nous avons ainsi des clients fidèles à Wengen qui n'achèteraient que dans cette station et n'envisageraient jamais d'acheter même dans la station voisine de Grindelwald. Certains ont même choisi l'endroit qui leur conviendrait le mieux dans cette station. Les amateurs de Verbier me disent souvent qu'ils n'envisagent que des appartements près du Medran ou un chalet près du Rouge.
"Certains clients pensent savoir ce qu'ils veulent, mais ils me contactent pour me faire part d'autres stations qui leur conviendraient peut-être mieux.
"Certains clients ne savent pas ce qu'ils veulent et sont tout à fait ouverts aux suggestions. D'autres pensent savoir ce qu'ils veulent mais me rencontrent pour voir s'il n'y a pas d'autres stations qu'ils ne connaissent pas mais qui pourraient mieux leur convenir.
"J'ai donc décidé de partir d'une feuille blanche. Les clients qui sont totalement ouverts aux idées me demandent souvent : quelles sont les différences entre l'achat en Autriche, en Suisse et en France ?
Questions financières
"Les trois questions financières que l'on me pose le plus souvent sont les suivantes :"Quels sont les coûts d'achat?
Autriche 6%
France - 2,5 % pour une nouvelle propriété, mais 7 à 8 % pour une revente
Suisse - 3 % à 3,8 % selon l'emplacement de la propriété
"Ce sont les coûts totaux pour le notaire et les taxes. Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer pour l'enregistrement d'une hypothèque et la banque peut également facturer des frais d'établissement ou d'évaluation."
"Combien puis-je emprunter ?
Autriche 60%
France 80
Suisse 70
"Chaque pays a ses propres restrictions. Par exemple, les banques suisses sont très réticentes à prêter à des citoyens américains, même s'ils vivent en Europe. Les banques cantonales, plus petites, ont tendance à être les meilleurs prêteurs et sont très flexibles. Les banques françaises posent beaucoup de questions et sont très strictes car elles sont soumises à des lois qui les empêchent d'accorder des prêts excessifs. Nous pouvons vous recommander un courtier hypothécaire français spécialisé qui vous facilitera la tâche. N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez que nous vous le présentions."
"Quel est le pays où les taux d'intérêt hypothécaires sont les plus bas ?
Historiquement, la Suisse a toujours eu des taux d'intérêt bon marché afin d'éviter que le franc suisse ne devienne trop fort. Actuellement, les taux se situent entre 1 % et 1,5 %. Les prêts sont remboursables sur 25 ans et sont flexibles, de sorte que vous pouvez rembourser le capital quand vous le souhaitez, bien que des taux fixes à long terme et d'autres produits soient disponibles.
La force du franc suisse est souvent citée par mes clients comme l'une des principales raisons pour lesquelles ils ont choisi d'acheter en Suisse. J'aborderai ce sujet plus en profondeur dans une autre vidéo, mais il est intéressant de noter qu'en 2005, lorsque nous avons vendu de nombreux chalets à des acheteurs britanniques, le taux de change était de 2,4 francs suisses pour une livre, alors qu'il est aujourd'hui inférieur de moitié. Les clients qui ont acheté à l'époque ont doublé leur argent en livres sterling.
Règles et règlements
Lorsqu'il s'agit des règles et réglementations relatives à l'achat d'une propriété de ski, les trois principales questions que l'on me pose sont les suivantes : "Puis-je acheter n'importe quelle propriété dans toutes les stations ?"Puis-je acheter n'importe quelle propriété dans n'importe quelle station ?
Puis-je acheter au nom d'une société ?
Existe-t-il des restrictions quant à l'usage que je peux faire de ma propriété ?
"Avec ces questions, il est plus facile de faire un résumé par pays :
"La France est le Far West des Alpes et n'a pratiquement aucune règle. Que vous soyez Français ou citoyen d'un autre pays, c'est la même chose. Vous pouvez acheter ce que vous voulez. Vous pouvez acheter en votre nom propre ou au nom d'une société. La plupart des propriétés ont le statut de résidence secondaire, ce qui signifie que vous pouvez utiliser la propriété autant que vous le souhaitez et que vous n'êtes pas obligé de la louer.
"L'Autriche est ouverte aux acheteurs de presque tous les pays, mais de nombreuses régions ne vous permettent d'acheter que si vous acceptez de louer votre propriété lorsque vous ne l'utilisez pas. Ainsi, dans certaines stations balnéaires, en particulier celles du Tyrol comme St Anton, il n'est pas possible d'acheter une résidence secondaire. L'utilisation personnelle varie d'un lotissement à l'autre, mais si vous travaillez ou si vous avez des enfants à l'école, vous aurez toujours plus de semaines que de vacances.
"La Suisse a mis en place des restrictions depuis les années 1960 afin de limiter le nombre d'étrangers qui achètent et de les restreindre à l'achat de propriétés résidentielles uniquement dans les zones touristiques. Il existe une règle fédérale qui couvre l'ensemble du pays et qui limite les étrangers à l'achat d'un terrain d'une superficie maximale de 1 000 m2 et d'un chalet d'une superficie maximale de 200 m2 habitables nets, mais dans la pratique, il est possible d'acheter des chalets plus grands.
"Chaque canton a ses propres règles et, en général, les régions francophones, comme le Valais, sont plus libérales que les régions germanophones. Par exemple, il y a un plus grand choix de propriétés disponibles pour les étrangers dans la région de Verbier que dans celle de Flims-Laax. Chaque commune établit ses propres règles. Ainsi, bien que Zermatt se trouve dans le canton du Valais, les communes ont décidé, dans les années 60, de ne pas autoriser les étrangers à acheter à Zermatt. Il n'y a aucun moyen de contourner cette décision. Les étrangers ne sont pas autorisés à acheter une propriété résidentielle en Suisse au nom d'une société - c'est une règle fédérale. Cela ne fonctionnera donc pas !
"Les Suisses ont introduit des restrictions sur les nouvelles constructions par la loi Webber de 2012. Aucun nouveau permis de construire n'est désormais accordé pour la construction de nouvelles résidences secondaires. Cela signifie que vous ne pouvez plus acheter un terrain et vous faire construire un chalet. Cette loi s'applique à toutes les stations de ski et concerne aussi bien les étrangers que les résidents suisses.
"Il y a cependant des exceptions : il est possible d'acheter un nouvel appartement dans un ancien hôtel qui a été rénové ou d'acheter un ancien chalet, de l'agrandir et de le rénover. Les meilleurs exemples de ces nouveaux projets se trouvent à Saas Fee, où nous vendons des appartements neufs dans les hôtels Saaserhof et Berghof. Les hôtels ont souvent été construits dans les meilleurs emplacements et ceux-ci sont tous deux accessibles skis aux pieds et à deux minutes à pied du centre de la station. Nous avons également un chalet datant de 1789 qui sera vendu entièrement rénové et restauré.
"La Suisse est compliquée, mais à un autre niveau, elle est très libérale. Toutes les propriétés ont le statut de résidence secondaire. Vous pouvez donc les garder pour votre usage exclusif si vous le souhaitez, mais vous pouvez aussi les louer. Tout dépend de vous.
"Ces règles ont un but et un avantage. Les règles suisses concernant les étrangers visent à freiner la demande des acheteurs étrangers afin de maintenir les prix à un niveau bas. D'autres règles visent à empêcher le développement excessif afin de protéger l'atmosphère unique et traditionnelle de stations telles que Saas Fee et Wengen, que l'on ne trouve pas en France. L'obligation de louer, courante en Autriche, vise à créer des "lits chauds" au lieu de lits froids, afin que les stations soient occupées et ne deviennent pas des villes fantômes pour des propriétaires absents. Nous sommes des experts de ces règles, alors demandez-nous !
Avantages fiscaux
"On me pose aussi souvent la question des incitations fiscales : y a-t-il des avantages à choisir un pays plutôt qu'un autre ?"Vous avez peut-être entendu parler des systèmes de remboursement de la TVA proposés en Autriche et en France. Il s'agit d'inciter les propriétaires à louer leur bien, car cela crée de l'emploi et de la vie dans la station balnéaire.
"En Autriche, de nombreuses régions appliquent une règle de location qui ne laisse pas le choix. Vous devez louer votre propriété lorsque vous ne l'utilisez pas. Lorsque vous achetez une nouvelle propriété et que vous payez par tranches, la TVA qui serait normalement ajoutée au prix de vente est déduite, de sorte que vous ne payez que le prix net.
"En France, la TVA est de 20 % sur un bien immobilier neuf. Seuls quelques lotissements ont une obligation de location et il s'agit généralement de grands lotissements dotés d'infrastructures coûteuses telles que des restaurants et des piscines. La situation est la même qu'en Autriche : vous ne payez pas la TVA et vous n'avez donc pas besoin de la récupérer.
"Presque toutes les nouvelles propriétés que nous vendons en France sont en "pleine propriété classique", de sorte que vous n'avez pas à les louer, mais si vous choisissez de les louer sur une base commerciale appropriée par l'intermédiaire d'un agent de location spécialisé, vous pouvez récupérer la TVA. Comme tous les prix indiqués sur notre site web sont des prix bruts (c'est-à-dire TVA comprise), vous pouvez effectivement bénéficier d'une réduction de 20 % si vous décidez de le louer.
"La principale différence avec l'Autriche et les régimes obligatoires est que vous pouvez changer d'avis à tout moment. Ainsi, si vous décidez après quelques années de ne plus louer (ou de ne plus louer autant), vous pouvez annuler le contrat, rembourser une partie de la TVA récupérée et faire ce que vous voulez. Vous pouvez également choisir d'annuler le contrat lorsque vous vendez le bien si l'acheteur ne souhaite pas continuer à le louer. En France, si vous avez créé la location, vous pouvez également l'annuler.
"En Suisse, le taux de TVA n'est que de 8 %, mais il n'est pas appliqué à la vente d'un nouveau bien immobilier, de sorte qu'il n'y a pas de système de récupération puisque vous n'avez pas à payer la TVA de toute façon.
Prix de l'immobilier & Où est la popularité ?
"Quel pays offre le meilleur rapport qualité-prix ?"Les écarts de prix ne sont pas aussi importants qu'on pourrait le penser si l'on compare les prix entre eux. Ainsi, si l'on compare les prix à St Anton (Autriche), Val d'Isère (France) et Verbier (Suisse), ils sont similaires.
"Quelques conseils pour vous :
"C'est le prix au m2 qui doit vous guider. Même si, à première vue, un appartement de deux chambres en Suisse peut sembler plus cher qu'un appartement de deux chambres dans une station balnéaire française, il est probablement beaucoup plus grand, car les appartements français sont souvent assez compacts. Un appartement de deux chambres en Suisse peut être un appartement de trois chambres en France.
"Le niveau d'entrée des appartements est donc moins cher en France qu'en Suisse et encore moins en Autriche.
"Dans quel pays nos clients achètent-ils le plus ?
"Nous avions l'habitude de vendre beaucoup de propriétés en France pour environ 300 000 à 600 000 euros, mais l'incertitude liée au Brexit et d'autres facteurs ont quelque peu freiné les ventes.
"L'Autriche a toujours été populaire car elle offre de bonnes opportunités dans cette tranche de prix. Les clients disposant de budgets plus importants, de l'ordre de 1 million d'euros ou plus, semblent se concentrer davantage sur la Suisse.
"Il en va de même pour les clients qui vivent entre Hong Kong et Amsterdam. Je pense qu'ils sont attirés par la sécurité et la stabilité de la Suisse. Ils aiment aussi l'idée de se diversifier et d'investir en francs suisses".
Résumé :
"Une question que les clients posent souvent à la fin d'un entretien est une question qu'ils auraient peut-être dû poser au début : Est-il judicieux d'acheter une propriété dans les Alpes ?"Il existe des investissements plus rentables. Nous avions beaucoup de clients britanniques qui hésitaient entre l'achat d'une propriété dans les Alpes et l'achat d'un appartement à Londres comme investissement locatif. Ces clients sont moins nombreux aujourd'hui depuis que le gouvernement britannique a augmenté les taxes à l'achat (la taxe sur les timbres) et supprimé progressivement les avantages fiscaux sur les revenus locatifs, de sorte que ces appartements sont devenus moins attrayants. Cependant, il y a toujours quelque chose d'autre, comme nous venons de le voir, quelque chose qui semble être un investissement sûr, comme le marché boursier, peut se transformer en montagnes russes.
"L'immobilier dans les Alpes est un investissement sûr car il y a très peu de nouvelles constructions (en particulier en Suisse) et l'offre est donc limitée. Les prix n'ont pas tendance à augmenter beaucoup, mais ils ne chutent pas non plus comme dans les grandes villes d'Europe et d'Asie. L'évolution est lente et régulière.
"Je dis toujours à mes clients qu'ils ne peuvent pas profiter d'un bout de papier, mais qu'avoir une propriété de ski dans les Alpes, c'est une toute autre affaire. Si vous avez de jeunes enfants, quoi de mieux que d'avoir un endroit où vous vous sentez comme chez vous pour passer des vacances en famille. Le client le plus typique est une personne dans la quarantaine ou la cinquantaine avec des enfants adolescents qui a réalisé que bientôt ils ne viendront plus en vacances d'été avec eux car ils seront occupés à faire d'autres choses avec leurs amis, mais ils viendront toujours en vacances de ski avec vous, surtout si vous payez ! Ainsi, de Noël à Pâques, vous disposez d'une base où vos enfants peuvent encore venir passer des vacances en famille et peut-être un jour avec vos petits-enfants.
"Enfin, une propriété dans les Alpes présente un avantage unique : si vous achetez dans une station bi-saisonnière, vous obtiendrez deux vacances entièrement différentes à partir de la même propriété. Ce n'est pas le cas si vous achetez une villa au bord de la mer.
Simon a également enregistré des vidéos sur ce sujet, voir la collection complète ici.
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