Acheter en Suisse - Règles, restrictions, complications et solutions

La Suisse est notre marché le plus vendeur depuis des années, et les turbulences de cette année n'ont fait que renforcer la popularité de l'immobilier dans les Alpes suisses. La combinaison de l'air frais des montagnes et de la solidité du franc suisse a été un facteur clé de la popularité durable du pays en tant que destination de résidence secondaire.  
 
Cependant, la Suisse a acquis la réputation d'être un pays compliqué pour les acheteurs de biens immobiliers. Avec une pléthore de règles et de réglementations et de nombreux niveaux (de la Fédération aux cantons et aux communes), cette réputation est bien méritée. Nous avons fait un tour d'horizon complet sur le sujet ici et a répondu à de nombreuses autres questions ici.
 
La complexité des règles ne devrait cependant pas vous décourager d'acheter en Suisse, car les Suisses sont par nature très pratiques et orientés vers les solutions, et il existe le plus souvent des solutions aux problèmes posés. Cependant, vous devez vous attendre à ce que la situation soit plus compliquée que vous ne le pensez et vous devez vous préparer à prendre l'avis d'experts, de notaires, etc. qui peuvent vous guider tout au long du processus.

Dans cet article, nous donnons un aperçu de certains cas particuliers et de certaines situations que nous avons rencontrés au cours des 12 derniers mois environ. La morale de l'histoire ? N'hésitez pas à nous contacter car nous pouvons trouver des réponses et des solutions.
 


Un client titulaire d'un permis de séjour suisse nous a récemment demandé de lui trouver une propriété à Zermatt. Il avait été informé par l'avocat de sa société à Genève que, bien que les étrangers ne soient généralement pas autorisés à acheter à Zermatt, ces restrictions ne s'appliquaient pas à lui puisqu'il avait un permis B. En collaboration avec un notaire local, nous avons vérifié la situation et constaté que le client ayant un passeport australien, il ne pouvait pas acheter une résidence secondaire en Suisse, même s'il y réside. Il peut acheter une résidence principale là où il est basé et paie des impôts, mais pas une maison de vacances dans une station de ski. Il ne peut acheter une résidence secondaire que s'il est originaire d'un pays de l'UE ou de l'AELE. Cette règle étant enfouie dans une loi fédérale, on peut excuser son avocat d'avoir supposé que toutes les nationalités seraient traitées de la même manière, mais notre notaire (qui traite ce genre de cas en permanence) l'a immédiatement repérée. Il a également proposé une solution : notre client devrait faire de Zermatt sa résidence principale, y vivre et y payer ses impôts.
 
Un autre exemple est celui d'une cliente qui s'est récemment renseignée sur la possibilité d'utiliser son permis L pour acheter une propriété en Suisse uniquement. Cela est possible avec les permis B et C, c'est donc une idée raisonnable. Cependant, après avoir discuté avec un notaire, nous avons pu confirmer que le permis L n'ouvre pas la possibilité d'acheter une propriété en Suisse uniquement et - au contraire - rend le processus d'achat plus compliqué pour l'acheteur que s'il procédait simplement à l'achat par la voie normale du permis d'achat d'étranger. Nous avons donc conseillé au client de se concentrer sur les biens immobiliers disponibles pour les étrangers et de ne pas tenir compte du permis L dans le processus d'achat.
 
Un autre présupposé courant des acheteurs est qu'ils peuvent acheter au nom d'une société en Suisse. Ce n'est pas possible dans la plupart des cas. Les étrangers ne peuvent pas non plus acheter une propriété dans des villes telles que Zurich ou Genève sans permis de séjour. Les étrangers ne peuvent acheter que dans les zones touristiques désignées (les villages ou les villes des vallées situées en dessous des stations de ski ne sont généralement pas concernés).
 
Alors que ces règles sont cachées dans le législateur fédéral, de nombreuses règles sont créées au niveau régional (cantonal) ou même local (communal). Les règles créées par la commune sont souvent moins connues, car elles ne s'appliquent qu'à la région concernée.


 
Par exemple, à Wengen, il existe une règle selon laquelle un maximum de 50 % d'un immeuble peut être vendu à des étrangers. Ce pourcentage est calculé en fonction du m2 et non du nombre d'appartements. Nous devons toujours vérifier qui possède les autres appartements, quel était leur statut au moment de l'achat (détenteur d'un passeport suisse/résident suisse/étranger) et de combien de m2 disposent tous les appartements. Ce n'est qu'à ce moment-là que nous pouvons confirmer qu'ils peuvent vendre à un étranger.
 
Dans la plupart des stations valaisannes, un propriétaire suisse peut vendre à un étranger, quelle que soit la durée de possession de la propriété. Dans certaines stations, comme Saas Fee, un propriétaire suisse ne peut vendre à un étranger qu'après avoir possédé la propriété pendant 5 ans. Il peut vendre à un autre Suisse mais pas à un étranger, c'est pourquoi nous demandons toujours à voir l'extrait du registre foncier dans ces cas-là.
 
Un autre classique (mentionné ci-dessus) est que les étrangers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers à Zermatt. Nous entendons souvent des clients qui pensent avoir une piste ou un moyen de contourner ces règles. Ce n'est généralement pas le cas.
 
Il existe également des restrictions et des règles concernant l'obtention d'un financement, ce qui ajoute une couche supplémentaire de règles et de réglementations au mélange. Si vous demandez un prêt hypothécaire à Gibraltar, dans les îles anglo-normandes ou aux États-Unis, vous risquez d'essuyer un refus. Les fournisseurs de prêts hypothécaires ne traitent généralement pas avec les citoyens américains (domiciliés n'importe où) ni avec les clients domiciliés dans les îles anglo-normandes ou à Gibraltar. Il existe quelques exceptions ou moyens de contourner ces problèmes, vous ne devez donc pas perdre tout espoir, mais préparez-vous à ce que les choses soient délicates. De même, les citoyens australiens ont beaucoup plus d'obstacles à franchir (et de paperasserie à remplir) que les acheteurs européens, vous devez donc garder cela à l'esprit et vous préparer à ce que certains fournisseurs de prêts hypothécaires (paresseux) vous refusent un prêt hypothécaire. Encore une fois, nous avons déjà trouvé des solutions pour ces clients et nous le ferons à nouveau !


 
Et qu'en est-il des problèmes posés par les restrictions de voyage en 2020 ?
 
Sur ce plan, les choses ne sont pas si compliquées, car les aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier peuvent être réglés à distance, les documents clés, y compris une procuration, pouvant être envoyés par la poste ou par un service de messagerie.

Les problèmes que vous pourriez rencontrer lors d'un achat à l'étranger sont plutôt liés à certains documents hypothécaires qui, le plus souvent, doivent être signés en Suisse. Cependant, une fois de plus, des solutions ont été trouvées pour les acheteurs des Émirats arabes unis, de Hong Kong et d'ailleurs, certaines signatures pouvant avoir lieu dans des succursales mondiales de banques dont le siège est en Suisse.
 
La Suisse peut être compliquée. Si vous avez des questions sur qui peut acheter quoi, n 'hésitez pas à nous les poser. Si nous ne connaissons pas la réponse, nous connaissons un expert local qui la connaîtra !