Acheter une propriété en Suisse - Ce qu'il faut savoir

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Suisse ?

Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse, mais il existe des restrictions au niveau national, régional et local sur les lieux et les biens que les étrangers peuvent acheter.

Les Américains peuvent-ils acheter des biens immobiliers en Suisse ?

Oui, bien que certaines banques suisses ne prêtent pas aux citoyens américains.

Les citoyens britanniques peuvent-ils acheter en Suisse ?

Oui, les citoyens britanniques peuvent acheter en Suisse et le Brexit n'y a rien changé.

Si vous êtes originaire du Royaume-Uni et que vous résidiez en Suisse avant le 1er janvier 2021, vous bénéficiez des mêmes droits de propriété que si vous étiez Suisse.

Chacun des 26 cantons a ses propres règles, mais les experts immobiliers, Investors in Property, les ont simplifiées pour vous.

Voici les principales informations concernant l'achat d'un bien immobilier en Suisse :

• Quels types de biens immobiliers les étrangers peuvent-ils acheter en Suisse ?
• Où les étrangers peuvent-ils acheter et quelles sont les restrictions régionales ?
• Quelle est la procédure d'achat d'un bien immobilier en Suisse ?
• Quels sont les coûts d'achat d'un bien immobilier en Suisse ?
• Quel est le montant annuel de l'impôt foncier en Suisse ?

Voir le résumé ci-dessous ou, pour des informations plus détaillées, notre guide de l'achat en Suisse.

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Suisse ?

Les étrangers peuvent acheter des hôtels et des propriétés commerciales en Suisse, mais ils ne sont autorisés à acheter qu'une seule propriété résidentielle dans certaines zones et pour une taille maximale.

Les étrangers ne peuvent acheter des biens immobiliers dans les zones touristiques de la Suisse que s'ils sont domiciliés en Suisse.

Un étranger peut acheter un chalet de vacances ou un appartement dans la plupart des stations de ski suisses, qui se trouvent dans des zones touristiques.

Les étrangers ne sont pas autorisés à acheter une propriété à Genève, Bâle, Zurich, Zoug ou dans n'importe quelle ville de Suisse, à moins de résider en Suisse.

Les étrangers ne peuvent acheter qu'une propriété résidentielle de moins de 200 m2 habitables nets et de moins de 1 000 m2 de terrain.

Puis-je acheter un bien immobilier en Suisse au nom d'une société ?

Non, les étrangers ne sont pas autorisés à acheter une propriété résidentielle en Suisse au nom d'une société.

Vous devez acheter en votre nom personnel (ou au nom des membres de votre famille âgés de plus de 18 ans).

Si j'achète une maison en Suisse, puis-je vivre en Suisse ?

La Suisse n'a pas de visa doré ni de programme d'incitation à l'investissement étranger.

L'achat d'une résidence secondaire en Suisse ne vous donne pas le droit de vivre en Suisse.

La plupart des ressortissants étrangers sont autorisés à vivre en Suisse jusqu'à six mois par an, mais des visas peuvent être nécessaires et d'autres restrictions s'appliquent à certains ressortissants.

Vous aurez besoin d'un permis pour travailler en Suisse ou pour prendre votre retraite et vivre en Suisse à plein temps.

Un titulaire de permis peut acheter un bien immobilier comme résidence principale dans n'importe quelle ville ou dans des stations de ski telles que Zermatt, qui font l'objet de restrictions.

Des restrictions peuvent encore s'appliquer si vous êtes originaire d'un pays hors de l'UE.

Par exemple, un citoyen britannique ou américain ne peut pas acheter une résidence principale dans une ville (par exemple Zurich) et une résidence secondaire à Zermatt s'il n'est pas titulaire d'un permis de séjour C.

Un étranger peut-il acheter un terrain en Suisse et y construire un chalet ?

Les étrangers, et même les citoyens suisses, ne sont pas autorisés à construire une nouvelle résidence secondaire dans une zone (commune) où plus de 20 % des propriétés sont déjà des résidences secondaires.

Vous pouvez acheter une vieille propriété, la rénover et l'agrandir, mais vous ne pouvez pas construire une nouvelle maison de vacances dans une station de ski.

Toutefois, les Suisses et les étrangers peuvent acheter une nouvelle construction classée comme propriété touristique et qui doit être proposée à la location lorsque vous ne l'utilisez pas.

La Lex Koller (loi Koller) a mis en place un système de permis permettant aux non-résidents suisses de n'acheter que dans des lieux touristiques et a limité la taille des biens immobiliers que les étrangers peuvent acheter.

Les étrangers ne peuvent acheter une maison de vacances de moins de 200 m2 de surface habitable et de moins de 1 000 m2 de terrain que s'ils résident en Suisse.

La plupart des cantons interdisent aux étrangers de vendre dans les 5 ans suivant l'achat.

Mais un étranger qui achète un nouveau "bien touristique" assorti d'une "obligation de location" peut le vendre à tout moment sans pénalité.

Il existe une série d'autres restrictions au niveau régional (canton) et local (commune).

Tous les Propriétés suisses répertoriés sur notre site web sont accessibles aux étrangers, sauf indication contraire.

Ai-je besoin d'un permis pour acheter une propriété en Suisse ?

Votre notaire demandera le permis, mais seulement lorsque vous aurez entamé le processus d'achat d'un bien immobilier particulier.

Suivez donc nos conseils sur ce que vous devriez acheter et où, faites des visites et nous nous chargerons, avec votre notaire, de la procédure pour vous.

Quelle est la procédure d'achat d'un bien immobilier en Suisse ? 

Faire une offre - suivez les conseils de votre agent et faites une offre pour un bien.

Signez un contrat de réservation et versez un petit acompte. Le promoteur ou le vendeur contresignera le contrat et le bien ne sera pas commercialisé auprès d'autres acheteurs potentiels pendant une certaine période, le temps que vous prépariez votre demande de prêt hypothécaire et que vous entamiez la procédure d'achat.

Demande de prêt hypothécaire - Les banques suisses prêtent jusqu'à 70 % du prix d'achat. Nous pouvons faire plusieurs recommandations et ne travailler qu'avec des fournisseurs de prêts hypothécaires locaux qui connaissent bien la région et le marché et qui offrent un bon service avec une documentation en anglais.
 
Nomination du notaire - Une fois que vous avez obtenu une offre hypothécaire, un notaire suisse sera nommé pour gérer la vente (agissant au nom de l'acheteur et du vendeur). Le notaire est généralement désigné par l'agent qui a conclu la vente. Nous disposons d'une sélection de notaires privilégiés à tous les centres de villégiature où nous vendons, qui fournissent des documents en anglais et offrent un service efficace. Vous n'avez pas besoin d'un avocat agissant en votre nom (comme au Royaume-Uni) car le notaire public agit pour les deux parties.

Demande d'autorisation d'achat par un étranger - La première démarche du notaire consistera à recueillir toutes les informations nécessaires (les données personnelles de l'acheteur, les données personnelles du vendeur et les informations clés concernant la propriété) afin de préparer une demande d'autorisation d'achat par un étranger et l'acte de vente. Le notaire enverra la demande de permis de vente à un étranger, qui devra être ratifiée par les autorités cantonales. Cette procédure prend généralement de 2 à 4 semaines et ne peut être refusée que si vous possédez déjà une autre propriété en Suisse ou si la propriété n'est pas conforme aux règles.
 
Signature de l'acte de vente - Une fois le permis accordé, l'acte de vente doit être signé dans les 30 jours. Vous pouvez soit vous rendre chez le notaire pour signer en personne, soit signer une procuration. Le notaire assurera également la liaison avec la banque pour l'enregistrement de votre hypothèque.
 
Enregistrement et transfert - La vente sera ensuite inscrite au registre foncier. Cela prendra quelques semaines, mais de nombreux vendeurs et acheteurs acceptent de remettre les clés (et la responsabilité du bien) une fois que la signature a eu lieu, car la vente est alors inévitable. Toutefois, la vente n'est officiellement conclue qu'une fois qu'elle a été inscrite au registre.
 
Si un bien immobilier était loué à titre professionnel avant la vente, les nouveaux propriétaires reprennent souvent le flambeau et il est courant que les contrats de location soient transférés après la vente.

Quels sont les coûts d'achat d'une propriété en Suisse ?

La Suisse est l'un des pays les moins chers d'Europe pour l'achat d'une propriété, et de loin le moins cher des Alpes.

Les frais d'achat totaux sont généralement de l'ordre de 2,5 % à 3,8 % (taxe d'achat, frais de registre foncier et frais de notaire) dans la plupart des cantons.

Le canton de Vaud est plus cher car les coûts totaux d'achat sont de l'ordre de 5%. 

Les frais d'inscription hypothécaire sont dégressifs en fonction du montant du prêt et varient d'un canton à l'autre. 

Dans le canton du Valais, la taxe est progressive et commence à 1 % jusqu'à 200 000 CHF, 0,8 % jusqu'à 500 000 CHF et environ 0,7 % au-delà de 1 million de CHF.

Dans le canton de Vaud, elle est calculée selon une échelle mobile qui commence à 0,6 % et diminue jusqu'à 0,44 % au fur et à mesure que l'emprunt est plus important.

Il est possible d'éviter de payer la taxe d'inscription hypothécaire s'il existe déjà une hypothèque sur un bien immobilier.

L'acheteur peut soit reprendre le prêt si la banque est d'accord, soit transférer la "note" hypothécaire pour que sa propre banque puisse l'utiliser sans avoir à en enregistrer une nouvelle. 

Qui paie les frais d'achat en Suisse - le vendeur ou l'acheteur ?

L'acheteur paie tous les frais lors de l'achat d'une propriété en Suisse. Lorsque vous vendez, vous ne payez donc que la commission de vente de l'agent.

Quels sont les impôts à payer sur un logement de vacances en Suisse ?

Les étrangers qui possèdent une propriété en Suisse paient des impôts à trois autorités : le gouvernement fédéral, le canton et la commune. 

A titre indicatif, nous suggérons que le total annuel des taxes foncières en Suisse se situe aux alentours de 0,6% du prix d'achat.

Nous avons résumé ci-dessous les principales taxes à connaître au niveau fédéral et cantonal. Les taxes communales varient d'une station à l'autre.

1) Impôt sur le revenu

Le revenu est imposé au niveau fédéral, cantonal et communal, que vous louiez ou non votre bien.

Les propriétaires sont imposés sur un revenu fictif pour le droit d'utilisation du bien. En fonction du bien immobilier et de l'état du marché locatif local, un revenu fictif sera calculé pour votre bien immobilier et constituera la base de l'impôt prélevé par la Confédération, le canton et la commune.

2) Impôt annuel sur la fortune

L'impôt annuel sur la fortune est prélevé au niveau cantonal. Le taux de l'impôt sur la fortune est calculé sur l'ensemble des biens détenus par une personne physique en Suisse.

Le montant de l'impôt sur la fortune dû pour un bien immobilier est basé sur sa valeur fiscale, qui est déterminée par le canton sur la base d'une série de critères d'évaluation. La valeur fiscale d'un bien immobilier est nettement inférieure à son prix d'achat.

Les dettes, les hypothèques et les prêts sont déductibles, qu'ils soient liés ou non à l'immeuble.

3) Impôt foncier annuel

Outre l'impôt sur le revenu et la fortune, la plupart des cantons prélèvent également un impôt foncier annuel. Cet impôt est basé sur la valeur cadastrale fictive du bien immobilier (et non sur sa valeur marchande).

Il est de 0,015 % en Valais et à Berne et de 0,010 % dans le canton de Vaud.

4) Impôt sur les gains en capital

Les bénéfices tirés de la vente d'un bien immobilier en Suisse sont soumis à l'impôt sur les gains en capital prélevé par le canton. L'impôt est calculé sur la différence entre le prix d'achat initial et le prix de vente.

Des déductions peuvent être faites pour les frais d'achat et les frais de vente, y compris la commission de l'agent et le coût des rénovations ou des améliorations apportées à la propriété.

Le taux d'imposition des plus-values dans chaque canton dépend de la durée de détention et du montant des bénéfices.

Le canton du Valais, où se trouvent la plupart des stations de ski, a l'un des taux d'imposition sur les gains en capital les plus bas des 26 cantons.

5) Impôt sur les successions

L'impôt sur les successions est également prélevé par le canton, mais il est très faible. Aucun des cantons ne prélève d'impôt sur les successions pour les dons / legs aux conjoints.

Seuls 4 cantons imposent les dons / legs à un descendant direct (Appenzell Rhodes-Intérieures - 1 %, Lucerne - 2 %, Neuchâtel - 3 % et Vaud - 3,5 %).

La donation/héritage d'un bien immobilier en Suisse à un tiers est soumise à un impôt compris entre 15 % et 55 %.

Vous pouvez également être tenu de payer des impôts dans votre propre pays de résidence, mais la plupart des pays ont conclu un accord de double imposition avec la Suisse, de sorte que vous ne payez pas deux fois des impôts.

Pour obtenir des conseils fiscaux plus détaillés sur une propriété spécifique, nous vous recommandons de faire appel à un spécialiste en la matière. Nous pouvons vous mettre en contact avec des experts fiscaux locaux dans les principales stations balnéaires. 

Combien coûte la vente d'un bien immobilier en Suisse ?

Les coûts et frais moyens liés à l'achat et à la vente d'un bien immobilier (droits de mutation, droits d'enregistrement, frais de notaire et frais de justice) sont très variables.

Le Global Property Guide estime que les frais d'aller-retour (achat et vente) s'élèvent à 6,21 % en Suisse, contre 3,3 % au Danemark (le plus bas de l'UE) et 16,85 % en Belgique (le plus élevé de l'UE).

Les honoraires des agents de vente varient en Europe et en Suisse. Les commissions de vente sont généralement plus élevées dans les stations de ski que dans les grandes villes et la norme est de 5%. Si vous envisagez de vendre votre propriété en Suisse et que vous souhaitez obtenir une évaluation, veuillez nous contacter.