Le processus d'achat en Suisse

Je vends des biens immobiliers en Suisse depuis plus de 35 ans, mais même moi, je suis surpris d'apprendre parfois quelque chose de nouveau. Cela s'explique en partie par le fait que les règles changent souvent, mais aussi par le fait que les régions ont des règles différentes et que, même au sein d'un même canton, certains notaires les interprètent différemment. 

J'ai pensé qu'il serait utile à nos clients internationaux, qui ne sont pas familiarisés avec le processus, que je décrive en détail la procédure d'achat d'un bien immobilier neuf ou en revente sur plan. C'est en Valais que nous vendons le plus de biens immobiliers, notamment dans des stations telles que Verbier, Crans Montana, Saas Fee et Zermatt. Ces remarques sont donc valables pour le Valais, mais peuvent différer légèrement d'un canton à l'autre. Si un acheteur international, qui n'est pas résident en Suisse, achète une propriété en Valais, voici les étapes qu'il devra suivre.

Le notaire 
Lorsque vous avez convenu d'acheter un bien immobilier, vous devez d'abord désigner un notaire. Un notaire travaille à la fois pour le vendeur et pour l'acquéreur et doit être inscrit dans le canton où se trouve le bien immobilier.

En général, l'agent de vente ou le promoteur propose un notaire efficace, parlant couramment l'anglais et prêt à traduire les documents pour l'acheteur dans le cadre de son service. Souvent, le notaire sera choisi parce qu'il connaît bien le dossier pour l'avoir déjà traité lors d'un achat précédent.  



Le permis pour étrangers 
La tâche la plus importante du notaire est d'obtenir un permis d'achat pour les étrangers. Dans certaines stations, la commune locale n'accorde aucune autorisation d'achat aux étrangers. Par exemple, un étranger ne recevra pas de permis pour acheter une résidence secondaire à Zermatt, mais il pourra acheter librement à Verbier. Si l'étranger réside en Suisse, il peut acheter à Zermatt, mais uniquement s'il est ressortissant d'un pays de l'UE. Je vous avais prévenu que c'était compliqué !

Il existe deux types de permis pour étrangers : le permis général et le permis spécifique.

S'il s'agit d'un nouveau projet, le notaire devra demander un "contingent", c'est-à-dire un permis général. Typiquement, il peut s'agir d'un permis selon lequel, sur 20 nouveaux appartements, 15 peuvent être vendus comme résidences secondaires à des étrangers.  

Ils auront alors besoin d'un permis spécifique pour que l'appartement X puisse être vendu à l'acheteur Y. S'il s'agit d'une revente qui appartient déjà à un étranger, le notaire n'a qu'à demander le permis spécifique. Les autorisations sont délivrées par le canton, mais doivent également être approuvées par le gouvernement fédéral à Berne.  

Autres documents 
Dans le cas d'une nouvelle construction ou de la conversion d'une propriété ou d'un hôtel existant en plusieurs propriétés, l'architecte devra diviser le titre légal en titres individuels pour chaque appartement. Il crée un accord qui régit le pourcentage de l'ensemble du bâtiment et chaque appartement doit calculer la part des frais de service que chacun paiera et définir les modalités de travail entre les propriétaires et l'administrateur.

Dans les régions francophones, ce document est connu sous le nom de PPE et dans la partie allemande sous le nom de SWTE. Ces documents sont très détaillés et leur finalisation et leur enregistrement peuvent prendre plusieurs semaines, voire plus. Le notaire ne peut pas demander le permis d'étranger tant que cela n'a pas été fait, mais lorsque le PPE / SWTE a été enregistré, le notaire peut demander le permis général et le permis spécifique en même temps pour accélérer les choses.

Le notaire demandera à l'acheteur de remplir un formulaire contenant ses informations personnelles et le formulaire de demande pour les étrangers, et d'envoyer une copie de son passeport.



La convention de réservation 
Dans certains cas, en particulier si vous achetez une propriété à un promoteur, celui-ci ou son agent vous demandera de signer un accord de réservation et de verser un dépôt. Les conditions de ces accords et le montant du dépôt varient, mais vous devrez souvent payer à l'agent ou au vendeur, car le notaire n'est pas autorisé à accepter un dépôt avant d'avoir reçu le permis d'étranger. 

Des règles strictes limitent la taille des propriétés pouvant être vendues à des étrangers à 200 m2 habitables nets et à un terrain de 1 000 m2 maximum. S'il s'agit d'une grande propriété, même si elle appartient déjà à un étranger, l'architecte qui l'a construite à l'origine peut être amené à signer une "Bestatigung", une certification attestant qu'elle est conforme aux règles relatives aux m2.

Le notaire peut également demander au vendeur et à l'acquéreur de signer les plans, surtout s'il s'agit d'une grande propriété, d'une nouvelle construction ou de la transformation d'un hôtel, par exemple. S'il s'agit d'une nouvelle construction ou d'un bien nouvellement rénové, les parties signeront également un descriptif technique indiquant les normes de finition incluses dans le prix de vente.  

L'hypothèque 
Pendant que vous attendez le permis pour étrangers, vous devriez finaliser votre hypothèque. Les banques suisses ont des critères et des pratiques de prêt différents et nous sommes continuellement surpris par la liste étrange et toujours croissante de pays / situations sur la liste noire des banques. 

Qui aurait cru que les banques suisses n'aimaient pas prêter aux Australiens ? Ou aux Américains ? Mais nous trouvons généralement une solution. Un courtier a trouvé une banque qui accepte de prêter à des Australiens et l'une des principales banques accepte de prêter à des Américains qui ne résident pas aux États-Unis. Une banque locale prêtera aux résidents américains s'ils achètent dans le canton du Valais. 

Après avoir obtenu votre hypothèque, vous devez maintenant signer les documents. Certaines banques cantonales et plus petites exigent que l'emprunteur signe tous les documents en personne à la banque en Suisse. Les grandes banques internationales peuvent vous permettre de signer dans leur succursale dans votre pays ou même de signer numériquement.

L'acte de vente
Lorsque le notaire reçoit le permis spécifique pour étrangers, vous avez 30 jours pour signer l'acte de vente du notaire. S'il n'est pas signé dans ce délai, le permis devient caduc et le notaire doit en demander un nouveau. Lorsque le permis de construire a été obtenu, l'acheteur peut verser l'acompte et les paiements échelonnés au notaire. 

L'acte de vente doit être signé en personne chez le notaire, mais le vendeur et l'acheteur signent désormais à distance. Lorsque j'ai commencé à vendre des biens immobiliers en Suisse, il y a plus de 30 ans, le vendeur et l'acquéreur se présentaient tous les deux et, après la signature, toutes les personnes présentes accompagnaient le notaire dans un café pour boire un café ou une bière, selon l'heure de la journée. Aujourd'hui, le notaire vous enverra une procuration par courrier électronique, mais vous devrez renvoyer l'original par la poste.



La date d'achèvement 
Les parties peuvent convenir d'une date d'achèvement qui peut être celle du paiement intégral par l'acheteur ou, dans le cas d'une nouvelle construction ou d'une rénovation, celle de l'achèvement du bien. Dans le cas d'une revente, l'acte de vente stipule souvent que l'acheteur dispose de 30 jours à compter de la date de signature pour payer le solde du prix d'achat. 

Garanties
Si vous achetez un bien immobilier de plus de 20 ans, le vendeur doit fournir un certificat d'un électricien qualifié attestant que le système électrique a été vérifié et approuvé. La loi suisse impose d'autres obligations et garanties au vendeur, qui concernent principalement la dissimulation délibérée de vices cachés. 

Argent et clés 
Les vendeurs partent souvent du principe qu'ils recevront le produit de la vente dès que celle-ci sera "conclue" et les acheteurs partent du principe qu'ils recevront les clés. En Suisse, ce n'est pas toujours le cas si l'acheteur ou le vendeur sont étrangers.

Si l'acheteur est un étranger, bien que le permis ait été approuvé par le canton, le gouvernement fédéral (Berne) a 30 jours pour s'y opposer. La vente n'est donc pas réellement "conclue" tant que ce délai de 30 jours n'a pas expiré et que le changement de propriétaire n'a pas été inscrit au registre foncier. Le registre foncier est administré par l'autorité cantonale et il faut parfois plusieurs semaines pour enregistrer le changement de propriété. Dans le canton du Valais, ce délai est actuellement de 6 à 8 semaines.

Ces deux étapes étant en pratique une formalité, le vendeur acceptera souvent de remettre les clés lorsque l'acquéreur aura payé l'intégralité du bien.

Si le vendeur est étranger, il devra également attendre que toutes les formalités légales aient été accomplies (si l'acheteur est étranger) pour recevoir le produit de la vente. Le notaire a l'obligation légale de s'assurer que le vendeur a payé toutes les taxes dues. Il conservera donc 5 % du produit de la vente, même après l'enregistrement du transfert de propriété. Lorsqu'il est sûr que tout a été payé, il libère les 5 % restants.



Autre chose ? 
Une autre chose à noter est que la date de vente indiquée dans le registre foncier sera antidatée à la date de signature de l'acte de vente (et non à la date à laquelle il est effectivement traité par le registre foncier). Cela peut s'avérer important au moment de la revente, car un vendeur étranger ne peut pas revendre (dans le canton du Valais) tant qu'il n'a pas possédé le bien pendant 5 ans.

Le notaire peut demander une autorisation spéciale pour que vous puissiez vendre avant l'expiration du délai de cinq ans. Cette autorisation sera accordée en cas de difficultés financières, de divorce ou de mauvaise santé, mais vous ne serez pas autorisé à vendre à profit.

Des conseils ? 
Oui. Ne pensez pas que les choses fonctionnent de la même manière en Suisse que dans votre pays d'origine. De nombreux clients nous demandent encore s'il s'agit d'un "leasehold" ou d'un "freehold", sans se rendre compte qu'il n'y a qu'en Angleterre que nous avons un système aussi ridicule ! J'ai utilisé des mots comme "exchange" et "completion" qui sont également des concepts anglais, mais qui ont une signification et des conséquences juridiques différentes en Suisse. Enfin, faites appel à un bon agent qui connaît bien le système et peut vous aider à le comprendre !