Ski Property Expert : Acheter ou vendre un hôtel

Ayant récemment conclu la vente d'un hôtel à Saas Fee, notre directeur général Simon Malster explique le processus et donne quelques conseils qui vous aideront si vous cherchez à acheter ou à vendre un hôtel.
 
Nous avons récemment vendu un hôtel à Saas Fee et ce fut probablement la vente la plus longue et la plus compliquée de l'année. J'ai pensé qu'il serait utile aux propriétaires d'hôtels qui cherchent à vendre et aux clients qui cherchent à acheter de tirer parti de cette expérience et de mettre en lumière certains des points qui ont été soulevés lors de cette transaction.
 
Comme c'est souvent le cas, la propriétaire avait géré l'hôtel pendant des années et son mari et elle-même souhaitaient prendre leur retraite. Sa fille, âgée d'une vingtaine d'années, ne souhaitait pas reprendre l'affaire. Notre mission était de vendre à une personne qui prendrait sa place et continuerait à travailler dans l'entreprise ou à une société hôtelière qui nommerait un directeur.
 
Ils avaient "vendu" l'hôtel deux ans auparavant, mais la vente n'avait pas abouti. Cette fois-ci, ils se sont montrés plus déterminés et ont accepté que nous publiions les coordonnées de l'hôtel sur notre site web. Cela met en évidence un problème courant : souvent, le propriétaire ne veut pas avertir le personnel ou les clients que l'hôtel est en vente. Si nous ne pouvons pas l'afficher sur notre site web, cela limite notre capacité à le vendre. Je dis toujours à mes clients qu'il vaut mieux "mettre ses produits en vitrine". Si vous voulez vraiment vendre, signez un mandat de vente en bonne et due forme et autorisez l'agent à faire de la publicité.
 
La taille du terrain étant supérieure à ce que la plupart des particuliers peuvent se permettre (plus de 10 millions de francs suisses), il était toujours plus probable qu'une société hôtelière s'y intéresse. J'ai été contacté par un hôtelier qui possédait déjà un hôtel dans une autre station en Suisse. J'avais séjourné dans cet hôtel de nombreuses années auparavant et je savais que l'hôtel de Saas Fee leur conviendrait parfaitement.
 
Cependant, un conseiller avait dressé une liste de plus de dix hôtels qu'ils envisageaient de visiter. Avant de visiter l'un d'entre eux, ils voulaient voir "les chiffres". Comme l'hôtel était vendu en tant qu'activité continue, les comptes étaient très importants et l'acheteur voulait voir non seulement les comptes annuels, mais aussi les comptes de gestion indiquant la ventilation complète des revenus (restaurant, bar et hôtel) et toutes les dépenses. Nous conseillons toujours aux hôteliers d'avoir toutes ces informations prêtes et à jour, car ce sont toujours les premières informations que l'acheteur demandera.


 
Dans certains cas, les comptes ne sont pas particulièrement importants. Nous avons un autre hôtel à vendre à Saas Fee qui a été fermé pendant deux hivers à cause de COVID. Comme l'hôtel a de toute façon besoin d'être rénové, les comptes d'il y a deux ou trois ans ne sont pas d'une grande utilité. Dans ce cas, les informations sur le marché sont importantes et, souvent, l'office du tourisme peut aider à donner à l'acheteur une idée du marché touristique et de son potentiel. Certains hôtels sont vendus pour être réaménagés en appartements, il est donc plus important d'avoir des plans d'architecte et un permis de construire valide.
 
Après avoir répondu à quelques questions sur les comptes, le conseiller a effectué une première visite. Après cette visite, l'hôtel a été retenu dans leur liste restreinte et l'hôtelier lui-même est venu jeter un coup d'œil. Les négociations ont alors commencé.

Lorsque je vends un chalet, les négociations peuvent prendre quelques jours, mais il n'y a pas beaucoup de variables, juste le prix, le mobilier et une date d'achèvement ou de remise. Dans le cas d'un hôtel, les variables sont beaucoup plus nombreuses. La première est la structure de la vente. Le propriétaire va-t-il simplement vendre l'actif ? Ou, si l'hôtel appartient à une société, les actionnaires vendront-ils simplement leurs actions ? La vente des actions présente des avantages fiscaux pour le propriétaire et souvent aussi pour l'acheteur (en particulier s'il possède d'autres hôtels dans une société de portefeuille). Mais c'est aussi plus compliqué, car l'acheteur doit faire preuve de diligence tant pour la propriété que pour la société qui la détient. Les comptables et les avocats devront s'assurer que la société est en bonne santé et qu'elle n'a pas de passif caché. Tout cela prend du temps et coûte de l'argent.
 
Ensuite, il y a la date de remise des clés. Il est toujours préférable que le transfert ait lieu à la fin de la saison de ski plutôt qu'à Noël ! Selon la date à laquelle l'accord est conclu, il peut donc y avoir un retard dans la conclusion de la transaction.

C'est ce qui s'est passé dans le cas présent. Le prix et les conditions générales de la vente étaient presque finalisés en décembre, mais il était insensé pour les deux parties de conclure le transfert avant la fin de la saison de ski. Covid a rendu ce problème plus important que d'habitude. Il était impossible de prédire comment l'hôtel se comporterait au cours des mois restants. L'hôtel avait déjà contracté un prêt covid auprès du gouvernement et avait fait appel à son assurance, mais allait-il devoir faire d'autres demandes et emprunter davantage avant la vente ? Cela pourrait avoir un effet considérable sur le bilan et, comme les acheteurs achètent le bilan ainsi que l'actif, une formule a dû être élaborée pour en tenir compte dans le prix final qu'ils ont payé. C'est compliqué, mais une formule a été convenue et je pense que c'est la première fois que j'ai vendu un bien sans en connaître le prix !
 
Si la saison se passait bien, le prix augmentait, mais si elle était ratée, le prix augmentait aussi. Le vendeur a dû prendre un certain risque : pouvait-il rester ouvert et rentable alors que la pandémie faisait rage en Europe et que les gouvernements envisageaient de fermer les stations. Il s'est avéré que la Suisse a été le seul pays à maintenir ses stations de ski ouvertes aux visiteurs. L'interdiction des voyages internationaux est entrée en vigueur à la fin du mois de décembre et il semblait que l'industrie hôtelière allait en pâtir. Heureusement, les Suisses ont quitté les villes pour profiter des montagnes, la neige était bonne et les hôtels étaient pleins.
 
Au fur et à mesure que la saison avançait, la transaction progressait également. Bien que la vente définitive n'ait pas encore été conclue, l'acheteur a commencé à faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de la propriété. Il a envoyé une "liste de demande de documents" présentée dans une feuille de calcul Excel, demandant plus de 60 documents. Il s'agit notamment de rapports sur la contamination du sol et du bâtiment (par exemple, l'amiante), de rapports sur l'énergie et du registre des accidents.

Le propriétaire m'a dit que cela lui prendrait des semaines et qu'il était très occupé car nous étions en février et l'hôtel était complet. Il a fallu encore deux mois pour traiter tous les documents, puis les conditions générales et enfin la signature du contrat de vente.
 
C'était en avril, mais la saison n'était pas encore terminée, de sorte que les propriétaires ont dû continuer à gérer l'hôtel et attendre un mois de plus pour clôturer les comptes et recevoir le paiement. Au cours de cette période, le nouveau propriétaire a dû conclure la reprise du prêt commercial de la banque utilisée par les vendeurs. Un accord de principe avait été conclu avec la banque, mais il devait être approuvé par le comité de crédit. À la fin du mois de mai, la transaction a finalement été conclue et la commission de vente nous a été versée !
 
Nous recevons de nombreuses demandes de renseignements sur les hôtels de la part d'acheteurs qui se considèrent comme des hôteliers et dont certains envisagent d'acheter un chalet pour l'exploiter en tant que chambre d'hôtes. Voici quelques conseils généraux qui pourraient leur être utiles.
 
Si vous achetez un hôtel à titre d'investissement et que vous n'avez pas l'intention de le gérer vous-même, toutes les règles habituelles qui s'appliquent à l'achat d'une entreprise s'appliquent. Vous devrez évidemment étudier les comptes, le marché et les taux d'occupation de la station, ainsi que la propriété elle-même et son potentiel.


 
Un hôtel n'est pas soumis aux règles habituelles de la propriété en Suisse. Vous pouvez donc l'acheter en tant qu'investissement, à condition qu'il soit géré par une personne possédant les qualifications requises. Toutefois, vous n'êtes pas autorisé à acheter une propriété résidentielle à moins qu'elle ne soit autorisée à la vente à un étranger. Les règles habituelles limiteront également la durée de votre séjour et si vous l'exploitez en tant qu'entreprise, vous devrez l'enregistrer en tant que telle. Il est donc compliqué en Suisse d'acheter un chalet et de l'exploiter en tant que chambre d'hôtes - il est beaucoup plus facile de le louer à des touristes, semaine après semaine. Si vous êtes un citoyen de l'UE, vous aurez plus de flexibilité pour acheter et gérer un B&B en France ou en Autriche.
 
On m'a demandé de vendre l'hôtel de Saas Fee, car je vends des biens immobiliers dans cette région depuis plus de 20 ans et je la connais bien. Nous avons trois autres hôtels à vendre dans la station. L'un d'entre eux est sur notre site web...
 
Le Carpe Diem ferait un excellent hôtel de charme pour un nouveau propriétaire qui investirait un peu dans l'établissement. Il a été fermé pendant plus de 18 mois à cause de Covid. Il se trouve au centre de la station, mais dans un endroit calme, à l'écart de la rue principale. Les propriétaires précédents ont modernisé certains éléments et un architecte local a été chargé de dessiner les plans d'une extension. Elle a un bon potentiel. Je l'ai vendue au propriétaire actuel et je connais donc son histoire.
 
Saas Fee est une station où un hôtel de type boutique ferait l'affaire (comme le prouve le Belmont qui a été récemment rénové).
 
Ces dernières années, les hôtels de Saas Fee ont connu un bouleversement, avec de nombreux investissements dans les grands hôtels Capra, Walliserhof et Schweizerhof. Plusieurs hôtels 3* ont été transformés en appartements et vendus (Derby, Britannia, Berghof, Astoria, Imseng, Metropole et Walser). Je connais deux ou trois autres hôtels qui suivront la même voie cette année. Il y a donc moins de concurrence pour les hôtels qui restent !
 
Je recommanderais donc le Carpe Diem si vous cherchez à créer un hôtel sur un marché de niche. Les deux autres hôtels fonctionnent actuellement avec succès. Le prix de l'un est d'environ 3,5 millions d'euros et celui de l'autre est plus proche de 10 millions d'euros.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations, veuillez nous contacter et demander à parler à Simon Malster, qui se fera un plaisir de vous renseigner.